2013年10月08日

不動産マンションの選び方

「このマンション、10年後にはいくらになっていますか?」

マンション購入のご相談を受けていると、よくいただく質問です。

確かに、これからマンションを買おうと考えている方にとって、購入後に生じる資産価値の変動は大きな関心事。購入予算が大きくなればなるほど、資産価値への関心が高まります。つまり、高い買い物ほど「失敗したくない」という意識が強くなるのです。

ただ、これからの時代はこの「資産価値の保全」をマンション選びのキーワードに据えて探すとなると、しっかりとした「目」が必要になります。というのは、全般的な傾向として日本の不動産の資産価値は、今後年月の経過とともに徐々に減じていくと考えられるからです。その理由は、言うまでもなく人口減少と少子高齢化。不動産を必要とする人の数が絶対的に少なくなって、しかも経済が収縮していくと、日本全体として不動産そのものに対する需要の減少は避けられません。したがって、今の時代はマンションを買っても資産価値が減少することを、ある程度留意して購入を考えましょう。しかし、注意すべきはその下がり方が地域や物件によって大きく異なること。では、その違いはどこから生じるのでしょう?

誰もが欲しくなる物件なら
資産価値の減少は小幅だ

マンションのように高額な商品であっても、その価格は基本的に「需要と供給の関係」で決まります。「需要が多い」と思われるマンションを購入しておけば、その資産価値下落のカーブは緩やか。逆に「需要の少ない」マンションを買ってしまうと、資産価値は急角度の下降線を辿ることになります。

かつてケインズは「株式投資は美人投票で当選する美女が誰かを予想すること」だと、その著書の中で語りました。資産価値の減少をなるべく軽減するマンションの購入も、これと同じだとお考えください。簡単に言ってしまうと、購入後何年か経過したときに「そのマンションを欲しいと思う人間がどれだけいるか」で、資産価値が決まるのです。

この場合、よく陥りがちな間違いは「自分が欲しいと思ったから他人もそう考えるはず」と思い込んでしまうこと。ケインズの「美人投票論」では、「自分の好きな美女」を選ぶのではなく、他の「多数の人が選ぶ美女」を当てることが投資成功のカギであるとされていました。マンション購入も同じ。他に多数の人が欲しがるマンションを選んでおけば、資産価値の減少は小幅なものにとどまるはずです。

最近あった例をあげましょう。

その相談者は大阪に自宅があります。数年前、北ヤードの好立地に自宅用のマンションを購入。そこは確かに、誰が見ても一等地です。

「いい物件を買われましたね」

まわりから賞賛され過ぎたせいか、ご本人は不動産を購入することが楽しくなってしまわれたようです。そんな折、息子さんが東京都港区に本社がある会社へ就職することに。

「子ども用に東京でもひとつ買うか。資産にもなるし……」

という感じで選ばれたのが港区内で建設中の某タワーマンション。ほぼ購入を決意されていたのですが、念のためにということで私にご相談いただきました。しかし、私がその物件を見ると……、最寄り駅はひとつで「徒歩6分」。幹線道路沿い。しかも、ご検討されていたのは8階の住戸。

この物件を10年後に中古マンションとして売り出した場合、かなりハンディキャップを背負っているはずです。まず、港区のマンションで「駅徒歩6分」は離れすぎ。幹線道路沿いは仕方がないとしても、8階住戸となると眺望があまり期待できません。にもかかわらず、割高なタワーマンションの管理費・修繕積立金を払わなければなりません。10年後、中古マンションを買おうという方が、他に多くの選択肢がある中でこのような物件に魅力を感じるとは考えにくいのです。

この相談者は派手なタワーマンションの広告を見て、自分が大阪で購入した物件のような希少性がある、と思い込んでしまったのです。結局、この方はそのマンションの購入を思いとどまり、「誰もが欲しくなる」魅力を備えた物件をお探しになっています。

東京なら港区


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「誰もが欲しいと思うマンション」を見つけることは、実はそれほど難しいことではありません。なぜなら、人気エリアは誰もが知っているからです。

私は、東京で年に数回「マンション選び」をテーマにしたセミナーを開催しています。そこでいつも申し上げるのは、だいたい次のようなことです。

「もし、資産価値が下がりにくいマンションを買いたいとお考えだったら、みんなが住みたがる場所で買ってください。多くの人が住みたいと考えるのは、東京の中心です。もちろん山手線の内側。できることなら、港区がいいですね。人気は23区の中でナンバーワン。港区の中でも、人気が高い青山や六本木、赤坂、麻布であれば、なおさらいいでしょう。そして、できることなら駅から徒歩3分以内にしてください。もしそれが無理なら、許容範囲は5分まで。そういった場所で、しっかりとした計画でつくられたマンションが、もっとも価格が下がりにくいのです」

もちろん、「港区以外はダメ」などと言うつもりはありません。山手線内は北側がほぼ文京区、真ん中が新宿区と千代田区、南側がだいたい港区。ただし、人気という面では「港区が頭ひとつ抜けている」といっていいでしょう。価格も、文京区と港区では平均で20%程度は違うはずです。千代田区や新宿区にも、港区の人気エリアに匹敵するスポットはあります。また、渋谷区や目黒区の一部も、かなり需要が高いことは事実。しかし、どこかひとつを選ぶのなら、間違いなく港区でしょう。

このように、東京はわりあいに分かりやすいのですが、大阪市内にはそういったブランド性を確立している場所が見当たりません。強いていうならば、なんばや梅田の近辺でしょうか。

阪神エリアの西宮、芦屋、夙川などは住宅地としてのブランド性は高いのですが、東京の港区がもっているような街の華やかさに欠けます。したがって、資産価値を重視するならやはりなんばや梅田エリアのマンション、ということになりそうです。駅からの距離は、やはり「5分以内」が基本。できれば「3分以内」が理想。その他の都市の場合は、それぞれの街のナンバーワンエリア周辺です。名古屋なら栄、京都なら四条烏丸近辺ということになります。

「誰もが欲しがる」ということは、当然価格も高くなります。例えば、85m2の新築マンションを今の相場で購入しようとする場合、港区の麻布ならほぼ1億円を超えますが、文京区の人気スポットである小石川あたりは8500万円くらいが目安でしょうか。しかし、10年後に売却しようとした場合、麻布は8500万円、小石川は6500万円前後に落ちているとすればどうでしょう?今の中古マンションの相場を考えれば、こういった下落幅の差は十分にあり得ることです。またこれが20年後になると、さらにその差は開くと思います。

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「ずっとそこに住み続ける」という目的でマンションを買うのなら、資産価格の変動はことさら気にしなくていいでしょう。しかし「いつかは売るかもしれない」、また「転勤や転職の可能性がある」ということであれば、資産価値というファクターは軽視すべきでないと思います。これからの時代、「好き、嫌い」よりも優先すべきかもしれません。


引用元http://president.jp/articles/-/8111 President ONLINE
コピペです。面白い記事があったのでご紹介です。

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2013年10月05日

千代田富士見が良くなる

こんにちわ

最近千代田区千代田富士見ですが、

よく鳴ります。

中々飯田橋周辺は学校や仕事で無い限り、

行く機会がないですが、

ビジネスマンにはとても馴染みが深いかもしれません。

今後の再開発が楽しみです。


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2013年10月01日

香港の不動産の家賃の上がり方がやばい

香港やシンガポールに住んで毎年驚くのは家賃が毎年20%-40%上がってきたことである。かつて東京のマンションに住んでいた頃は、毎年ほぼ一直線(たしか1回だけ細かに5%上がったが)、その後もずっとフラットだった。しかも日本の不動産契約期間は4年と長く、その間家主は値上げをすることができない。この長年当たり前と思っていた“不動産は上がらない”という感覚は香港生活で大いに覆された。

香港では家賃は2年契約が基本だが、12カ月経てば一般的に家主は契約を更新することができ、契約の最中であろうと値段を上げることができる。下手したらたったの1年でなんと家賃を5割上げられた気の毒な友人もいた(しかもその人は賃上げをのんだ数カ月後に某外資系金融機関をクビになり、値上げされた家賃の支払いだけを残して出身国に帰ってしまった)。

リーマンショック後に不動産価格が一時的に急降下したが、2年で元の水準に戻り、今では立派にリーマン前よりよっぽど高い価格で取引されている。不動産のボラティリティは株価並みに高く、契約更改のタイミングで多くの人や会社が移動する。香港では不動産オーナーの権利が非常に強く保護されており、この点借り主の権利が非常に強い日本とは対照的である(日本では税金を納めるために働いているようなものだったが、香港では大家さんを太らせるために働いているようなものだ)。


引用元http://toyokeizai.net/articles/-/13609


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